一、引言及文献综述
当代我国青年群体正处于社会转型的重要历史时期，全球化、信息化以及城市化的浪潮正在将我们推向消费时代（孟蕾，2012）[1]，伴随着竞争激烈、阶层固化、贫富加大等社会性矛盾（雷开春，2015）[2]，“蚁族” “工蜂” “洄游”（廉思等，2016）[3]等诸多群体的生活面貌正在走进公众视野。身处而立之年，青年人的身份角色正在快速转化和丰富，而实现这一过渡的关键点便是解决住房问题。实际上，住房已经构成青年的身心从其来源家庭走向定位家庭的客观条件和物质保障（风笑天，2011）[4]，同时，住房还承担了城市公共资源空间配置的重要功能（胡婉旸等，2014）[5]，再加上中国人自古就有“筑巢引凤”的观念，这些足以说明实现“安居梦”对于青年群体的重要意义。
然而，自住房市场化改革以来，我国楼市一项十分突出的特征就是高房价，并逐渐演化成社会问题。为此，政府这只“看得见的手”通过宏观调控的手段对楼市频频“动刀”，但其调控结果似乎并不乐观，甚至陷入“越调越涨”的怪圈。虽然我国居民的人均可支配收入也在逐年递增，但是相对于房价这匹“脱缰野马”难以望其项背。正是如此，住房消费已经成为家庭最重要的预算项目之一，同时也是家庭资产的主要成分（Kamhon Kan，2000）[6]，所以，房价上涨一方面意味着有房者家庭财富的增长，而另一方面却又增强了无房者对于未来房价的担忧（Li-Min Hsueh，2000）[7]，对于大多数青年而言，其购买力与高房价间更是矛盾日蹙（邹瑾等，2015）[8]。那么，究竟应该如何进行住房租买选择，成为广大青年群体必须解决的难题。
从宏观层面上讲，人口结构、住房市场特征、宏观经济形势以及政府政策都强有力地影响了住房自有率和个体住房租买选择（赵奉军等，2012）[9]。具体来说，房价因素是人们选择住房形式的重要影响因素（Chinh Ho et al，2014）[10]，同时，他人财富馈赠对青年群体住房购买力也有显著影响（张曼等，2012）[11]。并且，年龄、结婚及生育则是影响青年住房选择的重要生命事件（朱迪，2012；宋健等，2015）[12-13]。由此看来，影响青年群体住房租买行为的因素十分繁杂，影响程度不一。倘若住房商品的“买”与“租”具有真正意义上的较强替代性，那么青年人的购房压力也就随之化解，可从现实情况来看，这条假设显然难以成立。住房已经不再只是简单的消费品，而是逐渐成为了财富、身份的代名词，其附加属性似乎更是受到人们的关注。除此之外，住房租买的联通性存在较大的地区差异（Thomas P Boehm et al，2014）[14]，在住房租赁市场发育成熟的地区，住房租买选择机制的存在使得住房买卖价格受住房租金制约而减少了波动。但我国住房租赁市场目前发育尚不充分，住房市场自我调节机制缺失（崔裴等，2014）[15]，这也进一步降低了住房租买市场的传导性，并不利于提升青年群体在两个市场的“自由度”。
总的来说，当下我国青年群体面临着较大的购房压力，这不仅来源于资金上的短缺，也有来自工作、家庭以及婚姻等诸多方面的原因。本文基于问卷调查数据，多维度描述青年群体的居住现状，并从理论层面讨论住房消费的最优消费投入量，再分别就租买选择以及购房压力两大问题展开实证研究，并为改善青年群体居住现状、减缓购房压力提出相关建议。
二、青年群体住房特征分析
虽然青年群体拥有相对更小的住房需求弹性，但他们在住房购买方面却存在较为明显的特征差异。例如，从婚姻状况来看，近8成的已婚家庭已经购买住房，而未婚者中这一比例仅约20%[1]，这说明婚姻对于青年群体购房产生了很大的驱动力。从家庭收入来看，购房状况与收入存在明显的正向关联，且家庭年收入达到20万元为购房“门槛”，前后的住房购买率悬殊近2倍（见图1），可以将其理解为家庭资产转化拐点，即年收入位于20万元以上的家庭更愿意将货币资产转化为住房资产。从青年群体的居住城市来看，一线城市的住房自有率相对低于二、三、四线城市（见图2），这可能与不同城市的房价差距有着因果关系。由于青年群体的家庭资产正在积累形成之中，若其没有优良的经济禀赋，则一时难以形成住房购买力，而一线城市的高房价往往将很多青年家庭排除在住房买卖市场之外。此外，从文化程度来看，住房购买率总体上与其呈现正向关系，受过中、高等教育的青年群体拥有更高的住房购买率（见图3），而文化程度与家庭收入间存在的内生联系为此提供了可行的解释。
就青年群体购房状况而言，由于家庭所处城市以及文化程度等均可间接反映到房价收入比层面，因此，较为笼统地说，本文认为青年群体的住房租买选择影响因素主要归因于两类，即价格因素和社会因素，前者主要体现在当期房价、房价预期、收入水平、收入预期、所处城市、文化程度等相关层面，而后者则主要体现在婚姻、年龄、性别、家庭人口、心理需求等其他层面。当然，不论其购房状况如何，住房对于青年群体而言无疑是“大件”消费，实现“安居梦”是每位青年步入社会的重要目标，尤其在当前住房已俨然成为谈婚论嫁“必需品”和家庭财富“代名词”的时代背景下，“望楼兴叹”的社会“夹心层”肩负着较为沉重的购房压力（见图4）。父辈饱经艰难为子女攒钱购房的案例已屡见不鲜，这也意味着买房不仅成为个人或者单个家庭的任务，也成为家庭财富代际转移的重要表现形式。住房的“租”与“购”看似具有互为可替代关系，然而很多租房者对其租住现状并不满意（见图5），房屋租赁市场的“失灵”必然加剧了买卖市场的竞争程度，这种推波助澜的作用无疑将楼市引入更为尴尬的窘境。这样看来，作为住房消费的主力，广大青年群体不仅是楼市压力的承受者，也成为了楼市压力的施加者，并且由于各个家庭对于房价的承受能力不同，这种结构性差异又进一步使得住房市场成为青年财富累积的“分水岭”和收入差距的“放大器”。
三、住房消费投入讨论
由前文的论述可知，不同的家庭具有不同的住房租买选择，即其对于住房的消费投入存在较大差异。那么，单个家庭究竟该如何选择最佳住房消费投入量呢？假设每个家庭都是理性消费者且遵循效用最优化原则进行消费决策，若经济体中第i个家庭的住房消费支出和其他商品消费支出分别为Hi与Ci，则其效用函数可以写为：
四、实证分析
（一）数据及变量描述
本文数据来源于《建立公开规范的住房公积金制度研究》课题组2016年对北京市、上海市、南京市、合肥市、南昌市、无锡市、芜湖市、嘉兴市、临沂市、六安市、马鞍山市、蚌埠市、宿州市、宣城市、肥东县、太湖县16个市县家庭进行的问卷调查。问卷设计基于反复论证和多次修改而形成，共计包括7大部分，近200道题，涵盖被调查家庭成员基本信息、家庭经济基本状况、有无购买住房甄别、已购买住房群体的住房基本情况、未购买住房群体的住房基本情况、对住房政策的认知现状以及调查误差测度等。课题组共计发放问卷2000份，回收有效问卷1832份，问卷有效率为91.6%。本文以户主年龄为挑选依据，选取20岁至35岁年龄段的青年家庭作为研究对象，子样本大小为904份。基于此，为研究青年群体住房租买选择及其购房压力状况，本文选取了8项一级指标和24项二级指标展开分析，一级指标包括租购选择、自身条件、工作状况、家庭人口、租住状况、购房压力、购房计划以及相关预期等。表1报告了各指标的变量命名结果，并对其赋值方法作了具体说明。
（二）青年群体住房租买选择分析
参照上述相关变量及其赋值说明，由于住房租买选择为二值虚拟变量，因此本文选取Probit离散选择模型研究青年群体住房租买选择的影响因素。文章所采用的Probit模型形式如下：
表2中模型1展示了家庭成员自身条件对于其住房租买选择的影响。具体而言，男性的住房消费倾向明显高于女性，并且已婚家庭的购房率远高于未婚者。这是因为在中国大众思维中，“筑好巢才能引好凤”的观念早已根深蒂固，住房投资与婚姻缔结之间已经形成内在匹配关系（方丽等，2016）[16]，正是如此，购买住房已经成为当下大多数青年男性群体完成婚姻的先决条件。并且，年龄大小与购房选择之间也存在明显的正向关联。这是由于随着年龄的不断增大，已婚者的家庭财富的不断累积，再借助适当的外力帮助，已经逐渐具备购房支付能力，而未婚者所面临的嫁娶问题会随着年龄的增大而愈加突出（王先柱等，2014）[17]，这将对其购房选择产生较大驱动力。此外，受教育水平以及城镇户口也会对青年群体购房产生助推作用。
表2中模型3显示了家庭人口对于青年群体住房租购选择的作用结果。由此可见，家庭人口规模对于购买住房总体上具有正向推动作用，但是作用程度较小且不够显著，这也意味着家庭人口规模对于青年买房与否并不产生明显的影响。从该模型中可以看出，家庭小孩的数量增多会抑制青年群体购房行为，而老龄人口则会促进住房消费，二者互为逆向的作用效果表明家庭人口结构对于住房租买选择的影响具有异质性。这是因为随着小孩的抚养成本逐渐上升，很多青年家庭
表3中前7个模型分别考察了受访青年群体自身条件、工作状况、家庭人口、租住状况、购房需求、购房计划以及相关预期对于其购房压力的影响状况。模型8将上述7类变量全部作为解释变量进行估计。同样地，回归结果列出了各变量的边际效应大小。
表3中模型1显示了青年自身条件与其购房压力之间存在显著的关联。其中，男性的购房压力远大于女性，已婚家庭的购房压力高于未婚家庭，并且年龄与购房压力间也具有显著正向相关关系。结合现实情况及前文的分析，婚姻对于青年家庭的购房选择具有很强的驱动力，而现实中年龄与婚姻又存在必然的内生性，因此大龄青年的购房压力必然较高。此外，学历和户口也与购房压力存在正向关系，这表明高学历者往往也受买房困扰，因为高学历往往伴随着大龄和婚姻，这两者恰好都是购房压力的重要来源。相对于农村户口青年，城市户口一般无法通过自家宅基地盖房，因此其购房压力比农村户口的群体更高。
表3中模型2显示了在尚未购房的青年中，工作年限越长，则其购房压力越大，这是由于较长的工作年限往往意味着年龄的增加，因此购房压力也自然增大。同时，青年群体收入水平及所在城市等级也会对购房压力产生助推作用。从我国当前房地产发展实际来看，居民的收入水平虽然正在不断提高，但是房价的上涨幅度却远快于收入增长。此外，经济发展水平越高的地区房价也往往较高，所以收入增长并不能有效缓解青年群体的购房压力。
表3中模型3显示了家庭人口规模对于青年群体购房并不会产生较为明显的影响，而家庭人口结构会对此产生作用。在我国大力实施计划生育的政策背景下，人们的生育观念正在发生深刻的变化，家庭人口规模相对以前已经有了较大幅度下降，且不同家庭的人数变化区间也在不断收缩，三口之家及四口之家（夫妻加上孩子）已成为当下常态。从人口抚养比的角度来看，不论是少年抚养比还是老年抚养比的上升都意味着家庭抚养成本的提高，这必然会增加未购房家庭的购房压力。
表3中模型4显示了对于选择租住的青年群体而言，租金与购房压力呈现正向关联，而对租住现状的满意程度与该压力呈现负相关关系。其一，租住成本的上升意味着居住成本的增加，这会对租房者选择购房产生较大的刺激作用。其二，租房者对于租住现状的不满必然促使其更换租住场所或者选择购房，这也是青年群体做出购房选择十分重要的驱动力。由此看来，完善我国住房租赁市场以及改善租住条件可以有效缓解青年购房压力。
表3中模型5显示了家人希望、婚姻需要、工作需求、子女上学需要以及心理满足等均会使青年群体产生较大的购房压力。这是因为青年群体处于较为特殊的人生阶段，该阶段是开始工作、结婚成家、抚养子女、赡养父母等的交汇点，而这些因素的共同部分便是购买住房。所以，不同层面的需求均会对青年群体带来较大的购房压力。
表3中模型6和模型7分别显示了购房计划与相关预期对于青年人购房压力的影响。从中可以看出，迫于买房和计划价位越高往往购房压力较大，这是因为虽然各类房贷会为购房者提供资金支持，但是买房对于大多数普通家庭而言终究是大件消费，且巨额的房贷也被划分为可预见的月供，这也必然会使得大多数购房者肩负较大的房贷压力。与此同时，乐观的收入预期会缓和购房压力，而看涨的房价预期又加剧了这种压力。总之，这些都表明购房是家庭当期和未来财富的转化行为。
五、总结与启示
本文基于我国16个市县的家庭问卷调查数据，以20岁至35岁的青年群体住房租买选择及其购房压力为研究内容，对青年群体的住房特征进行了多维度刻画，并通过构建理论模型讨论了住房消费的最优理论投入量。在此基础上，文章选取Probit模型和Ordered Probit模型分别就青年群体的住房租买选择以及该群体购房压力展开实证研究，最终探寻了青年群体住房租买选择和购房压力的特征及主要影响因素。研究结果表明：青年群体的住房消费表现为典型的“婚姻驱动型”，即婚姻需求是该群体购房的最重要原因之一；不同城市的住房租买选择及购房压力分化严重；房屋租住现状与房价预期在很大程度上左右着青年的购房压力；房价上涨的“吞噬”效果使得收入增长在缓解购房压力方面已经难以体现；住房公积金制度在支持青年群体购房方面发挥的作用并不理想。
正如前文所述，青年群体正处于从个人到家庭，从学校到社会，从依赖到独立的人生交汇点，该阶段最重要的目标便是“修身齐家”、安居乐业，而其前提则是住有所居。为此，结合本文的研究结果，建议从以下几个方面入手，缓解青年群体的购房压力、改善居住条件。一是要通过营造良好的舆论导向，引导社会树立正确的婚姻观，通过推动移风易俗给住房和婚姻“松绑”，以此缓和婚龄青年的购房压力；二是要继续推行因城施策、分类治理的方法，地方政府应该在中央政府的政策框架下，结合本地区发展实情，以促进房地产市场稳定健康发展为目标，用政策手段抑制房地产投机行为，进一步改观房价预期；三是要逐步发展和完善我国住房租赁市场，通过出台更为缜密的管理条例规范住房租赁市场秩序，充分利用“互联网+”技术搭建住房租赁平台，通过户籍制度改革等手段弱化住房的社会附加属性，为租房者在就业、医疗、教育等方面创造更多的便利，真正提高住房“租”与“买”的可替代性；四是要努力重塑住房公积金等住房金融制度的保障作用，以十八届三中全会提出的“健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度”为总目标，通过扩大公积金政策覆盖面提升其制度公平性，以住房政策性银行为方向提高资金的运行效率，利用大数据等手段甄别和管控贷款风险，更好地发挥以公积金为代表的金融政策在支持青年群体等住房消费层面的积极作用。
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